本ページはプロモーションが含まれています

マンション価格の「上がる地域・下がる地域」徹底解説！資産価値が下がらない物件の選び方

「マンションを買いたいけど、今って買い時なの？」「せっかく買うなら、将来も価値が下がらない物件にしたい！」

こんなふうに悩んでいませんか？わたし自身、宅建の勉強を始めるきっかけのひとつが「家を買うときに損したくない」という気持ちでした。不動産のことをちゃんと知らないまま、大きな買い物をするのが怖かったんです。

最近のニュースで「マンション価格が二極化している」という話題をよく見かけます。上がり続ける地域がある一方、じわじわと価格が落ちている地域もある。この差、いったい何が違うのでしょうか？

この記事では、宅地建物取引士・FP2級・住宅ローンアドバイザーの資格を持つわたしが、マンション価格の「上がる地域・下がる地域」の違いを、できるだけわかりやすく解説します。これからマンション購入を考えている方に、ぜひ読んでいただきたい内容です。

まず結論をお伝えします

マンション価格が「上がりやすい地域」には、共通したポイントがあります。ひとことで言えば、「人が集まりやすく、便利で、これからも需要が見込める場所」です。逆に「下がりやすい地域」は、人口が減りつつある場所や、利便性が低い場所です。

2026年現在、東京の都心部では年5〜6%もマンション価格が上昇しています。一方、地方や郊外では価格の低迷が続いています。そして首都圏の新築マンション供給数は、過去50年で最も少ない水準にあります。需要はあるのに、供給が少ない。だから都心部の価格が上がり続けているんです。

マンション価格が「上がりやすい地域」の特徴

① 駅から徒歩10分以内

これは不動産の基本中の基本ですが、本当に大切なポイントです。電車移動が主流の日本では、駅からの距離が資産価値に直結します。徒歩10分以内、できれば7分以内の物件は、売るときも借り手を探すときも圧倒的に有利です。

逆に徒歩15〜20分になると、一気に売りにくくなります。わたしが仕事で物件の取引に関わるなかでも、「駅からの距離」が売値に大きく影響するケースを何度も見てきました。

② 再開発・インフラ整備が予定されているエリア

新しい路線が開通する予定のエリア、駅前の再開発が決まっているエリアは、将来的な価格上昇が期待できます。行政の計画や新聞のニュースをこまめにチェックしておくと、こういった情報をいち早くつかむことができます。

ただし「予定」はあくまで予定。確実ではないことも頭に置いておきましょう。

③ 人口が増えている・若い世代が多いエリア

人が増えているということは、住みたい人が多いということ。住みたい人が多ければ、需要が維持され、価格も下がりにくくなります。子育て支援が充実している市区町村や、大学・企業が近いエリアは特に狙い目です。

マンション価格が「下がりやすい地域」の特徴

① 人口が減り続けているエリア

人が減るということは、買いたい人・借りたい人も減るということ。需要が減れば、価格は当然下がります。地方の過疎化が進む地域では、マンションの空き部屋が増え、管理費や修繕積立金の負担が入居者に重くのしかかることもあります。

② 駅から遠い・車がないと生活できないエリア

車が必需品のエリアでも物件の価値は下がりやすい傾向があります。高齢化が進むにつれて、車を手放したあとも生活できる「徒歩圏内で便利なエリア」への需要が高まっているからです。若い人も「電車で移動できる場所」を好む傾向が強まっています。

③ 築年数が古いのに大規模修繕の履歴がない物件

エリアだけでなく、物件自体の状態も重要です。築20〜30年を超えていて、外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕がされていない物件は、修繕積立金が不足していることが多く、後から大きな出費につながるリスクがあります。

購入前には、管理組合の総会議事録や修繕積立金の積立状況を必ず確認することをおすすめします。宅建士として物件に関わるとき、わたしも必ずこの点をチェックします。

「選んではいけない物件」の具体的な見分け方

まとめると、以下のような物件はとくに注意が必要です。

• 駅から徒歩15分以上（バス便のみも要注意）
• 人口減少が進む地方・郊外の物件
• 修繕積立金が極端に少ない（月1万円以下など）物件
• 管理組合が機能していない・総会が開催されていない物件
• 周辺に競合する新築物件が大量に供給されているエリア

反対に、東京の都心6区（千代田・中央・港・新宿・渋谷・文京）や、再開発が活発なエリアの駅近物件は、価格が維持されやすいとされています。ただし、価格も高いため、予算との兼ね合いをしっかり考える必要があります。

2026年の住宅市場で知っておきたいこと

今年（2026年）は不動産に関わる法律やルールが大きく変わった年でもあります。不動産登記の変更申請が義務化されたり、マンションの建て替えに関する区分所有法が改正されたりと、知らないと損をする変化がたくさんあります。

また、住宅ローンの変動金利は0.95%前後と、ここ15年で最も高い水準に達しています（変動金利1%超えの影響はこちら）。今後さらに上がる可能性もあるため、固定金利との比較をしっかり行ったうえで借り入れを検討することが大切です。

首都圏の新築マンション供給は過去50年で最低水準のため、良い物件は早く売れる傾向があります。「ゆっくり考えよう」と思っていると、気づいたら買い時を逃してしまうこともあるので注意が必要です。

予算が足りない？「中古を買ってリノベーション」という選択肢

「資産価値が上がりやすいエリアで買いたいけど、価格が高くて手が届かない…」そんな方にぜひ知ってほしいのが、中古物件を購入してリノベーション（改装）するという方法です。

新築より安く購入できる中古物件（補助金・減税の詳細も解説）を、自分好みにリノベーションすれば、費用を抑えながら理想の家に近づけることができます。しかも、駅近の築古物件は意外と手の届く価格帯が多く、リノベーション後は資産価値が上がるケースもあります。

物件探しからリノベーションまでまとめてお任せできる「ひかリノベ」なら、初めての方でも安心して進められますよ。

まとめ

マンション価格の「上がる地域・下がる地域」の違いをまとめます。

価格が上がりやすい地域の特徴：駅から徒歩10分以内・再開発が予定されているエリア・人口が増えている若いエリア

価格が下がりやすい地域の特徴：人口減少が続くエリア・車がないと生活できない場所・管理状態が悪いマンション

マンションは人生で一番大きな買い物と言っても過言ではありません。だからこそ、「なんとなく」ではなく、ちゃんと根拠を持って選んでほしいと思います。

宅建の資格を取って気づいたのは、「知識があるだけで、不動産購入の不安がこんなに減るんだ」ということ。みなさんにもそんな安心感を持って、マンション購入の一歩を踏み出してほしいと思っています。

迷ったときは一人で抱え込まず、信頼できる専門家の力を借りることも大切です。情報をしっかり集めて、自分に合った物件を見つけてくださいね。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました！

— 宅建ママ asami